Du terrain aux clés, sans changer d'interlocuteur

Pas en pleine propriété : le Hak Milik est réservé aux Indonésiens. Un étranger passe par un bail de longue durée, le Hak Sewa, qui est la voie la plus courante, ou par une société PT PMA détenant un droit de construire. Le bon montage dépend de votre projet et de ce que vous comptez faire de la villa. Il se décide avant de signer, pas après.

Vous achetez le droit d'usage du terrain pour une durée fixée, souvent 25 ou 30 ans, payée d'avance. Le terrain reste à son propriétaire indonésien. Ce qui compte n'est pas la durée affichée, c'est ce que le contrat dit de la prolongation : à quel prix, selon quelle méthode de calcul, et avec quelle priorité pour vous. Un bail mal rédigé est un problème qui attend son heure.

Le marché va d'environ 6 millions de roupies le mètre carré à plus de 15. Cet écart n'est pas une affaire de finitions : c'est ce qui sépare une villa qui tient vingt ans d'une villa qui se dégrade en trois, sous un climat qui ne pardonne ni l'humidité, ni les UV, ni le sel. Le poste où l'on économise à Bali est presque toujours celui qui se paie ensuite. Nous chiffrons votre projet poste par poste après le premier échange.

Comptez 10 à 14 mois de chantier selon la taille, et 2 à 4 mois avant pour la conception et le permis. Soit environ un an et demi entre le premier échange et les clés. Un permis mal monté au départ coûte deux à trois mois plus tard : c'est la raison pour laquelle nous ne compressons jamais la séquence terrain, audit juridique, permis.

Le PBG, qui a remplacé l'IMB, autorise la construction. Le SLF atteste que le bâtiment est conforme une fois terminé. S'y ajoutent le zonage en amont et, si vous louez, une licence d'exploitation. Nous montons ces dossiers : c'est un de nos cinq métiers, pas une prestation que nous sous traitons à l'aveugle.

Non. Le zonage détermine ce que le terrain autorise, et un terrain en zone verte agricole reste inconstructible quel que soit son prix ou sa vue. C'est la première chose que notre audit juridique vérifie, avant même de parler d'architecture. Un terrain mal zoné bloque le permis, et un permis bloqué bloque tout.

Oui, à condition que le zonage l'autorise et que la villa soit en règle : permis de construire, conformité du bâtiment une fois livré, licence d'exploitation, et une structure qui vous permette de facturer. La réglementation a évolué en 2026 et continue d'évoluer. Nous vous disons ce qui s'applique à votre projet au moment où vous le montez, et notre conseil juridique le confirme par écrit.

Par échéances liées à l'avancement du chantier, jamais au simple calendrier. Le détail complet des appels de fonds figure au contrat, avant signature, et il ne bouge pas ensuite. Vous savez à quel ouvrage constaté correspond chaque versement.

L'avancement est documenté chaque semaine, photos à l'appui, y compris quand il ne va pas comme prévu. Vous avez un chef de projet joignable, qui porte votre dossier du premier échange jusqu'aux clés. Et nos chantiers sont publics : nous en publions l'avancement sur notre compte Instagram, avant même que vous nous écriviez.

Notre règle tient en trois lignes. Ce qui est promis est écrit, y compris les délais. Ce qui est construit est photographié. Ce qui dérape vous est dit avant que vous ne le découvriez. Les garanties et les pénalités figurent au contrat, pas dans une brochure.